פטור ממס על הכנסות מהשכרת דירה

חלופות הדיווח בהכנסות מהשכרת דירה למטרת מגורים

כאשר יחיד משכיר דירה למטרת מגורים יש לו הכנסה חייבת ע"פ סעיף 2(6) לפקודה. עומדות בפניו 3 חלופות שעל פיהן הוא רשאי לדווח לפקיד השומה על ההכנסות:

1. מסלול של פטור ממס.
2. סעיף 122 לפקודה.
3. דיווח רגיל לפי 2(6).

חלופה 1-הכנסות משכ"ד שזכאיות לפטור

חוק מס הכנסה- פטור ממס בגין הכנסה מהשכרת דירה למגורים מעניק ליחיד שמשכיר דירה למטרת מגורים פטור שמוגבל בתקרה של 61,200 ₪ לשנה (כ- 5,100 ₪ בחודש) נכון לשנת 2020. הפטור הנ"ל ניתן לגבי סה"כ הכנסות מכל דירות המגורים שלו. במידה וההכנסות בפועל מהשכרת דירות גבוהות מתקרת הפטור צריך לחשב תקרת פטור חדשה שתהיה התקרה בפקודה פחות ההפרש של דמי השכירות מעל התקרה, כתוצאה מכך מי שמקבל עבור השכרת הדירות 122,400 ₪ או יותר בשנה, תקרת הפטור המתואמת שלו תהיה 0 ₪. במידה ויש לאותו יחיד הכנסה חייבת במס היא תיחשב להכנסה פסיבית כך ששיעור המס ההתחלתי לגביה יהיה 31%. בכל מקרה מי שבוחר בחלופה זו לא יכול לדרוש שום הוצאות שהיו לו בגין הדירה המושכרת. כאשר דירת המגורים מושכרת למטרה עסקית אין פטור. חשוב לדעת במידה ויש יותר מדירה אחת ודירה אחת מושכרת למטרת מגורים והדירה השניה מושכרת למטרה עסקית, כאשר מחשבים את מתחשבים בהכנסות של שתי הדירות .

חלופה 2-סעיף 122 לפקודה

יחיד שיש לו הכנסות מהשכרת דירות למטרות מגורים והכנסה זו אינה מגיעה לכדי הכנסות מעסק יש לשלם עד לסוף ינואר של השנה העוקבת מס בשיעור של 10% מדמי השכירות שקיבל מבלי שיוכל לדרוש שום הוצאה. הסעיף לא מוגבל בתקרה של הכנסות ומותנה רק בכך שכל בדירות יהיו בישראל ורק למטרת מגורים. מומלץ ליישם את החלופה הזאת כאשר דמי השכירות גבוהים מתקרת הפטור באופן משמעותי.

חלופה 3-דיווח רגיל לפי 2(6)

ניתן להתייחס לדירת המגורים כמו לחנות, משרד וכו' ואז להבדיל משתי החלופות הקודמות רשאי אותו אדם לדרוש הוצאות שיש לו בקשר לאותה דירה כמו פחת בשיעור בין 2% ל 4% תלוי בסוג וטיב המבנה שמחושב מעלות הדירה בנטרול מרכיב הקרקע שהינו שליש מהמחיר הכולל. בעלות המבנה ניתן לכלול הוצאות ריבית על משכנתא ששימשה לרכישת הדירה, הוצאות הקשורות בהשכרה כמו מתווך, עו"ד, שמאי, תיקונים וכו'. ההכנסה החייבת מהשכרת הדירה נחשבת לפסיבית לכן שיעור המס ההתחלתי לגביה יהיה 31% כלפי מעלה לפי אחוז המס השולי. למעשה כל שנה רשאי בעל ההכנסה לבחור את החלופה שתהיה מקסימום חיסכון מבחינתו.

חלופות הדיווח בהכנסות מהשכרת דירה למטרת מגורים מחוץ לארץ.

יחיד תושב ישראל שיש לו השכרה של נכס מקרקעין בחו"ל מכל סוג דהיינו גם דירת מגורים וגם משרד או חנות רשאי לבחור בדיווח על הכנסה זו לפי אחת מ-2 החלופות הבאות:

1. סעיף 122 א'.
2. דיווח רגיל לפי 2(6).

חלופה א- תשלום מס בשיער 15% מההכנסה
על פי חלופה זאת ישלם בישראל מס בשיעור 15% ללא קשר ל- % המס השולי שלו, הוא יוכל לדרוש הוצאות פחת בלבד על אותה דירה בחלופה זו הוא לא מקבל זיכוי בגין מסים שחויב בחו"ל על אותה הכנסה.

חלופה ב'-תשלום מס לפי המס השולי
האפשרות האחרת מבחינתו היא לדווח לפי 2(6) על ההכנסות ולקזז את כל ההוצאות הקשורות בנכס המושכר, על יתרת ההכנסה החייבת הוא יחויב בישראל לפי אחוז המס השולי שלו, אך מינימום 31%. במידה והוא חויב בחו"ל במס על אותה ההכנסה הוא יקבל זיכוי בחישוב המס שלו בישראל. המונח זיכוי יכול מקסימום לאפס את חבות המס שלו בישראל מהכנסה זו בלבד. גם במקרה הנידון בכל שנת מס הוא רשאי לבחור בחלופה שתביא למקסימום חיסכון במס.